Soy Ana Magnolia Méndez Cabrera y me siento muy feliz de estar aquí con ustedes compartiendo las decisiones de la Suprema Corte de Justicia que, desde mi perspectiva, en materia de derechos reales, han sido relevantes desde el 2022 hasta la fecha.
Algo que siempre destaco cuando me toca hablar de la jurisprudencia nacional en materia inmobiliaria, es la dualidad de competencias que existe en nuestro país en materia de derechos reales inmobiliarios. Eso lleva a que la Primera Sala de la SCJ, especialista en materia civil, dicte decisiones que tiene mucha relación con el tema de los derechos reales inmobiliarios registrados, existiendo en nuestro país la especialidad inmobiliaria registral, competencia de la Tercera Sala del mismo tribunal.
De hecho, una decisión que me parece muy interesante es de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, específicamente el número CJ-PS-22-3412 (Primera Sala, 18 de noviembre de 2022). En ella, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia conoció un caso donde, por la vía del Referimiento, una Corte de Apelación Civil ordenó el levantamiento de una hipoteca legal de la mujer casada. La SCJ casó la sentencia y estableció que la existencia de este tipo de inscripciones es independiente al régimen matrimonial. Específicamente el criterio jurisprudencial es que la hipoteca legal de la mujer casada es válida incluso en régimen de separación de bienes, por lo que no puede levantarse automáticamente por ese solo motivo.
En el año 2023, una sentencia interesante en materia de derechos reales inmobiliarios, fue la dictada por la Tercera Sala en fecha 15 de diciembre del año 2023, la sentencia SCJ-TS-23-1477. En esta sentencia la Tercera Sala asume una posición estricta en relación con la simulación. En primer lugar, confirma que puede ser probada por todos los medios, sin necesidad de contar escrito formal . El elemento novedoso en este caso es que la Tercera Sala ha indicado que en materia de simulación se requiere coherencia entre los sujetos intervinientes en el acto aparente y el acto real y quien ha participado en la convención no puede alegar la simulación en calidad de tercero.
También del 2023, una sentencia que es imposible dejar de mencionar es la SCJ-SR-23-0001 de fecha 22 de febrero del año 2023, de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, donde admite la posibilidad de prescripción en materia de inmueble registrados, específicamente en el caso de partición de bienes de la comunidad matrimonial.
En el 2024, la sentencia SCJ-TS-24-1847 de fecha 30 de septiembre del 2024, de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, establece que en materia inmobiliaria la inscripción de una venta condicional bajo las disposiciones del artículo 98 de la ley 108-05[1] no produce un bloqueo registral absoluto, sino parcial, limitado únicamente a los actos de disposición, por lo que si puede realizarse la anotación de una litis sobre derechos registrados. También ratifica la competencia del juez de los referimientos para levantar este tipo de anotaciones.
Otra decisión de la Suprema Corte de Justicia, suaviza, en materia inmobiliaria, el aspecto de la cosa juzgada. Esta vez una decisión de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia establece que la nulidad de un deslinde por falta de pruebas de ocupación no genera, por sí sola, autoridad de cosa juzgada sobre ese aspecto cuando la decisión no reconoce expresamente la ocupación a favor de otra persona, En consecuencia, el solicitante puede volver a promover un nuevo deslinde sobre la misma porción siempre que aporte prueba suficiente de la ocupación. También en este caso la corte distingue entre titularidad registral y ocupación material, afirmando que el deslinde exige verificar cuál de las partes posee efectivamente el terreno prevaleciendo la prueba de la ocupación.
La tercera Sala también presenta el criterio de la que jurisdicción contenciosa administrativa no tiene el monopolio del control administrativo, reconociendo el papel de la jurisdicción inmobiliaria en materia registral. Esta es la Sentencia SCJ-TS-24-2520.
[1] Que tiene que ver con las disposiciones de la ley 596 de venta condicional de inmuebles.
